Un dégât des eaux un dimanche soir, une chute sur un escalier mal entretenu, un incendie qui se propage entre deux appartements… Lorsque la couverture d’assurance est insuffisante, c’est le syndicat des copropriétaires qui en paie le prix (parfois très lourdement).
Depuis la loi Alur de 2014, l’assurance en copropriété est un sujet réglementaire incontournable. Cet article détaille le cadre juridique, les couvertures disponibles, la gestion des sinistres et le rôle décisif du conseil syndical dans le pilotage des contrats d’assurance.
Les assurances obligatoires en copropriété : ce que dit la loi
L’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Alur, impose au syndicat de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile. Cette garantie intervient lorsqu’un dommage est causé à un tiers par un élément des parties communes : vice de construction, défaut d’entretien ou vétusté d’un équipement collectif.
C’est le syndic qui souscrit ce contrat pour le compte du syndicat. La loi ne prévoit aucune sanction financière directe en cas d’absence d’assurance, mais le syndicat assume alors seul l’intégralité des indemnisations. Le risque financier est considérable.
L’assurance responsabilité civile de chaque copropriétaire
Depuis la loi Alur, chaque copropriétaire doit s’assurer en responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non. Le copropriétaire occupant remplit cette obligation via son assurance habitation. Le copropriétaire bailleur doit souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui protège le lot en l’absence de locataire.
Le syndic peut engager une action contre un copropriétaire non assuré pour le contraindre à se mettre en conformité.
L’assurance du syndic professionnel
Les syndics professionnels doivent souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le syndic bénévole n’y est pas légalement obligé, mais le syndicat peut subordonner sa désignation à la justification d’une telle assurance. En pratique, la RC des syndics bénévoles est souvent couverte en extension du contrat du syndicat.
L’assurance multirisque immeuble (MRI) : facultative mais indispensable
La responsabilité civile ne protège pas le bâtiment en tant que tel. Sans couverture complémentaire, un incendie ou un dégât des eaux massif sera financé par des appels de fonds exceptionnels.
Ce que couvre la multirisque immeuble
L’assurance MRI couvre les dommages matériels subis par les parties communes, même sans responsabilité d’un tiers identifié :
- Incendie et explosion : dommages au bâtiment, frais de déblaiement.
- Dégât des eaux : fuites sur canalisations collectives, infiltrations.
- Vol et vandalisme : détériorations dans les parties communes.
- Tempête, catastrophes naturelles (CAT NAT) : dommages à la toiture et aux façades.
- Bris de glace : vitres et parois vitrées communes.
Des garanties complémentaires existent : dommages électriques, honoraires d’expert, recours des locataires et troubles de jouissance. Bien que juridiquement facultative, la MRI est rendue obligatoire par le règlement de copropriété dans la majorité des immeubles français.
Comment est-elle souscrite et qui paie ?
Le syndic souscrit la MRI pour le compte du syndicat, conformément à l’article 18 de la loi de 1965. La prime d’assurance est intégrée aux charges générales et répartie entre copropriétaires au prorata des tantièmes. La mise en concurrence régulière des contrats reste un levier essentiel pour maîtriser ce poste de dépenses. C’est un rôle clé du conseil syndical.
Gérer un sinistre en copropriété : la convention IRSI expliquée
Qu’est-ce que la convention IRSI ?
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), en vigueur depuis juin 2018 et révisée en juillet 2020, est un accord entre assureurs. Son objectif : simplifier et accélérer l’indemnisation des dégâts des eaux et incendies dont les dommages sont inférieurs à 5 000 € HT. Un seul assureur, appelé assureur gestionnaire, pilote l’ensemble du dossier.
Les deux tranches d’intervention
- Tranche 1 (< 1 600 € HT) : l’assureur gestionnaire indemnise seul, sans possibilité de recours contre un autre assureur. Le sinistré n’a qu’un interlocuteur.
- Tranche 2 (1 600 € à 5 000 € HT) : une expertise pour compte commun est réalisée, et chaque assureur indemnise son propre assuré.
- Au-delà de 5 000 € HT : la convention ne s’applique plus. Le sinistre relève du droit commun ou de la convention CIDE-COP.
Qui déclare quoi ?
Si le sinistre a pour origine les parties communes, c’est le syndic qui effectue la déclaration auprès de l’assureur de la copropriété. S’il provient d’une partie privative, c’est l’occupant qui déclare à son propre assureur. Depuis 2020, la recherche de fuite est réputée garantie et sans franchise, ce qui simplifie les démarches.
Le rôle du conseil syndical dans le suivi des assurances
Le conseil syndical est un organe de contrôle essentiel. Ses missions et obligations lui confèrent une légitimité directe sur le volet assurantiel.
Il peut exiger la communication du contrat MRI, des attestations d’assurance des copropriétaires et vérifier que les garanties correspondent aux risques réels de l’immeuble. Il doit aussi piloter la mise en concurrence de l’assurance tous les 3 à 5 ans : cahier des charges, sollicitation de courtiers, analyse des offres et présentation d’un comparatif en AG.
En cas de sinistre, le conseil veille à ce que le syndic déclare dans les délais et suit l’avancement de l’indemnisation. Une négligence répétée du syndic sur ce volet peut constituer un motif pour envisager un changement.
La loi Alur impose au syndicat une assurance responsabilité civile depuis 2014. Chaque copropriétaire doit également souscrire une couverture RC. L’assurance multirisque immeuble n’est pas imposée par la loi, mais le règlement de copropriété la rend obligatoire dans la plupart des immeubles.
La RC couvre les dommages causés aux tiers par les parties communes. La MRI couvre les dommages subis par le bâtiment lui-même : incendie, dégât des eaux, vandalisme, catastrophes naturelles. Les deux sont complémentaires.
La convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique pour les sinistres inférieurs à 5 000 € HT. Un seul interlocuteur évalue les dommages, organise la recherche de fuite et coordonne l’indemnisation. Au-delà de ce seuil, chaque assureur intervient selon son contrat.
La prime est intégrée aux charges générales. Chaque copropriétaire y contribue à hauteur de ses tantièmes via les provisions trimestrielles.
Non. Le changement d’assureur nécessite un vote en assemblée générale. Le conseil prépare la mise en concurrence, mais la décision finale appartient aux copropriétaires réunis en AG.
